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Réduction IFI

OPTIMISER SON IFI :

Investissement immobilier

Qui est assujetti à l’IFI ?
 
Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été transformé en un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’ISF, impôt sur la fortune, était un impôt déclaratif dont chaque foyer fiscal français était redevable, dès lors que dont le patrimoine net était supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Il en était de même des foyers domiciliés hors de France, mais qui y possédaient des biens d'une valeur nette cumulée supérieure à 1,3 million d'euros.

Désormais, les contribuables seront soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.


Les biens imposables :

- Immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..),
- Bâtiments classés monument historique,
- Immeubles en cours de construction au 1er janvier 2019,
- Immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
- Immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.


A noter : votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2019.


Les biens exonérés :

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :

- Immeubles utilisés pour votre activité professionnelle,
- Bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel,
- Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation),
- Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.


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Droits d'usage et usufruit déclarables

Droit concernéDéclaration
UsufruitOui.

L'usufruitier intègre alors le bien pour sa valeur
en
pleinepropriété, sauf dans les cas où la loi a
prévuune imposition répartie entre l'usufruitier
et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi
enfonction de l'âge de l'usufruitier.
Droit d'usage ou d'habitationOui
Droit du preneur à bail à constructionOui
Nue-propriété d'un bien immobilierNon, sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition
répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s),
selon
un barème établi en fonction de l'âge de
l'usufruitier.
Droits temporaires au logement dont bénéficie le conjoint
survivant, sous conditions
Non
Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI.

Vous devez notamment déclarer, et sous certaines conditions :

  • vos parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les immeubles détenus par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée ;

  • les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;

  • la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2019 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.

A noter : l'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu de l'assiette de l'IFI.

L'IFI bénéficie cependant de déductibilités.

L'IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2019, c'est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier 2019, à condition de pouvoir les justifier.

Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

  • à l'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)

  • au paiement des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

  • à l'acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables

  • au paiement des travaux d'entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire

  • au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l'occupant (exemple : taxe d'habitation) ne sont pas déductibles. La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n'est pas non plus déductible.
Quelles solutions pour optimiser l'IFI :

La réduction d'impôt pour les investissements au capital des PME, ou la souscription à des FIP ou des FCPI sont supprimées.

Seuls moyens de résduire son IFI actuellement :

  • Les démembrements de propriété. Seul l'usufruitier est imposable à l'IFI,

  • La réduction d'impôt pour les dons,

  • L’affectation des immeubles à son activité professionnelle, afin qu'ils soient considérés comme des biens professionnels exonérés,

  • Les donations de biens immobiliers, afin qu'ils sortent de l'assiette taxable.

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