Nous sommes le cabinet
qui vend aussi le bien.
La plupart des conseillers en gestion de patrimoine s'arrêtent au conseil, ou se limitent à la pierre-papier. Nous détenons la carte professionnelle de transaction : nous cherchons, analysons, négocions et vendons — et nous montons le financement au même endroit.
Deux sites, deux métiers
L'immobilier du groupe se traite à deux endroits, et la frontière est simple : ici, on décide ; là-bas, on achète.
Le conseil patrimonial
et les chiffres
Faut-il acheter, et quoi ? Sous quel régime ? Avec quel financement ? Ces questions se tranchent avant de visiter quoi que ce soit — et elles relèvent du conseil, pas de la vente.
- Rendement réel d'un immeuble de rapport
- Arbitrage entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
- Viager, démembrement, nue-propriété
- Marchand de biens et découpe en lots
- Montage et négociation du financement
Les biens, les programmes
et les mandats
Notre branche immobilière commercialise le neuf en direct des promoteurs, estime et vend l'ancien, et identifie les opérations patrimoniales.
- Programmes neufs en Île-de-France
- Estimation d'un bien à partir des transactions réelles
- Mandats de vente
- Opérations à marge : division, transformation
- Biens d'exception
Ce que nous traitons ici
L'immeuble de rapport
Acheter un immeuble entier plutôt que des lots isolés change tout : le prix au mètre carré est plus bas, la gestion se mutualise, et la revente peut se faire par lots. Encore faut-il que le rendement tienne après travaux, vacance et fiscalité — et savoir à partir de quel montant de travaux l'impôt sur les sociétés devient préférable à l'impôt sur le revenu.
Le viager
Bouquet, rente, décote d'occupation, espérance de vie : le viager se calcule, il ne se négocie pas au ressenti. Nous modélisons le point mort par rapport à un achat comptant, et nous rappelons ce que beaucoup découvrent trop tard — la rente versée n'est pas déductible pour l'acquéreur.
La découpe et le marchand de biens
Acheter en bloc pour revendre par lots capte l'écart entre le prix de gros et le prix de détail. C'est aussi l'opération qui expose le plus : mise en copropriété, droit de préemption des locataires, calendrier énergétique, et surtout requalification en activité de marchand de biens, avec ses conséquences en matière d'impôt et de TVA. La structuration se décide avant l'acquisition, jamais après.
Le financement
Courtier agréé, nous mettons les établissements en concurrence et cadrons le budget avant la première visite. C'est là que se gagne le plus d'argent sur une opération immobilière : un quart de point sur vingt ans, une assurance emprunteur renégociée, une durée mieux calée.
Nous intervenons en conseil patrimonial, en financement et en transaction. Nous ne faisons ni maîtrise d'œuvre, ni promotion, ni gestion de travaux. Lorsqu'une opération l'exige, nous travaillons aux côtés des professionnels concernés — architecte, géomètre-expert, notaire, expert-comptable — sans nous substituer à eux.
Le marché, commune par commune
Pas d'estimation de portail, pas de moyenne nationale : les prix ci-dessous sont calculés à partir des transactions réellement enregistrées par l'État dans les Yvelines, ventes de logements isolés uniquement, sur l'année 2025 complète.
Prix médian au mètre carré
Toutes typologies confondues, ventes 2025. L'écart va du simple au triple d'un bout à l'autre du département — c'est ce que masque toute moyenne.
| Commune | Appart. | Maison | 3 ans | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Versailles | 6 376 € | 8 750 € | -7,3 % | 938 |
| Saint-Germain-en-Laye | 6 394 € | 6 731 € | -4,0 % | 525 |
| Chatou | 4 677 € | 6 910 € | -3,6 % | 373 |
| Carrières-sur-Seine | 4 952 € | 5 361 € | -3,0 % | 141 |
| Villennes-sur-Seine | 4 186 € | 5 431 € | +1,9 % | 56 |
| Orgeval | 4 346 € | 4 468 € | -9,3 % | 68 |
| Poissy | 3 700 € | 4 439 € | -5,6 % | 408 |
| Chambourcy | 3 387 € | 4 407 € | -12,1 % | 63 |
| Vernouillet | 3 688 € | 3 643 € | -4,8 % | 74 |
| Verneuil-sur-Seine | 3 176 € | 3 777 € | -2,9 % | 184 |
| Andrésy | 3 085 € | 3 708 € | -1,7 % | 175 |
| Plaisir | 3 000 € | 3 550 € | +0,6 % | 343 |
| Gargenville | 3 191 € | 2 801 € | -7,4 % | 77 |
| Magnanville | — | 2 550 € | -5,6 % | 58 |
| Mantes-la-Jolie | 2 386 € | 2 847 € | -10,6 % | 275 |
| Les Mureaux | 1 863 € | 2 722 € | -4,4 % | 161 |
Source : base des demandes de valeurs foncières (DVF), direction générale des finances publiques. Médianes calculées sur les ventes de maisons et d'appartements en lot unique, hors dépendances isolées et hors mutations multiples. Évolution mesurée entre 2023 et 2025. Une médiane communale masque les écarts de quartier, d'état et d'exposition : elle donne un ordre de grandeur, pas une estimation.
La quasi-totalité des communes suivies reculent sur trois ans, parfois nettement — jusqu'à douze points à Chambourcy, onze à Mantes-la-Jolie. Deux exceptions tiennent : Villennes-sur-Seine et Plaisir. Pour un acquéreur, c'est une fenêtre de négociation ; pour un vendeur, c'est la fin des prix de 2022. Dans les deux cas, la décision se prend commune par commune, pas sur une tendance nationale.
Trouver un bien
Tout le catalogue sur webcomimmo.com →Les biens sont présentés et commercialisés par Webcomimmo, notre branche immobilière, dans le cadre de mandats conclus avec les promoteurs. Quelques exemples en cours :
Neuf · accessionClos Saint-Louis
95 lots disponibles · zone A bis dès 275 000 €frais de notaire réduits
Neuf · offre en coursLes Jardins Foch
9 lots · marché à −9,3 % sur trois ans dès 248 600 €frais de notaire réduits
Neuf · TVA 5,5 %Les Jardins des Vergers
37 lots · TVA réduite sous conditions dès 239 659 €frais de notaire réduitsPrix et disponibilités indicatifs, sous réserve d'actualisation des stocks. Les fiches détaillées, les plans et les conditions de chaque programme figurent sur webcomimmo.com.
Pourquoi le neuf change le calcul
À prix affiché supérieur, une opération dans le neuf revient souvent moins cher qu'un achat ancien équivalent. Quatre postes expliquent l'écart.
Frais de notaire
Contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un bien à 300 000 €, l'économie dépasse 15 000 €.
TVA réduite
Sous conditions de ressources et de zone, contre 20 % : jusqu'à 15 % du prix.
Prêt à taux zéro
Ouvert dans le neuf sur tout le territoire depuis avril 2025, maison individuelle comprise.
Garanties constructeur
Parfait achèvement, biennale, décennale : aucun budget travaux à provisionner.
Ordres de grandeur donnés à titre indicatif. L'éligibilité au taux réduit de TVA et au prêt à taux zéro dépend de vos revenus, de la composition du foyer, de la zone et de la nature du programme. Vérifiez la zone de votre commune sur notre page dédiée.
Les opérations que nous repérons
Au-delà des programmes, nous identifions des opérations à marge : division foncière, transformation, réhabilitation. Elles sont étudiées et documentées avant d'être proposées — et diffusées à un investisseur, jamais en annonce ouverte.
Détacher un lot à bâtir sur un grand terrain
Pavillon habitable sur près de 1 200 m² en lanière. Le règlement d'urbanisme n'impose aucune surface minimale : un lot de fond peut être détaché en second rang, sous réserve de la solution d'accès.
- Enveloppe
- environ 320 000 €
- Horizon
- 12 à 24 mois
- Risque
- Modéré
Deux logements indépendants, sur deux parcelles
Un ensemble ancien réunissant deux maisons mitoyennes à entrées séparées, implantées sur deux parcelles cadastrales distinctes. Chaque maison peut donc être revendue séparément.
- Enveloppe
- environ 280 000 € + travaux
- Horizon
- 12 à 24 mois
- Risque
- Modéré à élevé — le poste travaux
Localisation précise, adresse et prix communiqués après échange. Les marges indiquées sont des estimations sous réserve de vérification des pièces et d'un audit technique ; toute opération de ce type comporte un risque de perte en capital et peut relever du régime des marchands de biens.
Calculez avant de visiter
Nos simulateurs sont en accès libre : résultat immédiat, sans inscription, avec les hypothèses de calcul écrites sous chaque outil.
Rendement d'un immeuble de rapport
Brut, net, net-net après fiscalité, et le point de bascule entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés selon le montant des travaux.
Sur osis-conseil.com/ · accès libreViager : bouquet, rente, point mort
Rente mensuelle et année de point mort au regard de l'espérance de vie statistique, décote d'occupation comprise.
Sur osis-conseil.com/ · accès libreCapacité d'emprunt
Ce que les banques accepteront réellement de financer, avant de faire la première visite.
Sur webcomimmo.comEstimation d'un bien
À partir des transactions réellement enregistrées par l'État dans plus de mille communes d'Île-de-France.
Sur webcomimmo.comUn dossier réel
Garder l'immeuble
ou le découper ?
Un immeuble entier à 550 000 €, acheté 2 200 € du mètre carré quand les lots comparables se revendent autour de 3 400 €. L'écart saute aux yeux — et c'est précisément ce qui rend l'analyse nécessaire.
Deux stratégies chiffrées côte à côte : conservation locative ou découpe en copropriété. La seconde promettait davantage, à condition que les travaux restent légers et que le risque de requalification soit traité avant l'acquisition.
Recommandation retenue : conservation locative →Deux exemples de ce que commercialise notre branche immobilière, choisis pour deux logiques différentes : la TVA réduite en zone ANRU d'un côté, un secteur très recherché des Hauts-de-Seine de l'autre.
Neuf · TVA 5,5 %WebcomimmoLes Jardins des Vergers
Soixante-quatre logements du deux au cinq pièces, à cinq cents mètres de la forêt de Saint-Germain et à 1,7 km du RER A — La Défense en vingt-deux minutes. Livraison au troisième trimestre 2028.
Neuf · accessionWebcomimmoQuietude
Sept appartements du trois au cinq pièces, de 54 à 128 m², répartis en bâtiments de trois étages avec attique autour d'un jardin en cœur d'îlot. Livraison au troisième trimestre 2027.
Programmes commercialisés par Webcomimmo, branche immobilière du groupe, dans le cadre de mandats conclus avec les promoteurs. Prix, disponibilités et conditions d'éligibilité sous réserve d'actualisation : les fiches détaillées figurent sur webcomimmo.com.
Vous êtes agent immobilier ?
Votre client cherche du neuf que vous ne distribuez pas. Plutôt que de le perdre, présentez-le nous : vous choisissez le niveau d'implication que vous gardez, et vous êtes rémunéré en conséquence.
Vous accompagnez votre client jusqu'à la réservation, nous fournissons le stock, la documentation et le montage. Ou vous nous le confiez et nous prenons le relais.
Aucune exclusivité, aucun engagement de volume, aucun abonnement. Une convention d'inter-cabinet par opération, et une rémunération versée par le notaire à l'acte.
VEFA, TVA réduite, zonage, prêt à taux zéro, garanties du promoteur : c'est technique et chronophage. Nous le faisons tous les jours.
Questions fréquentes
Pourquoi deux sites différents ?
Parce que ce sont deux métiers, encadrés par des règles distinctes. Le conseil patrimonial et le financement relèvent de nos statuts de conseiller en investissements financiers et de courtier ; la transaction relève de la carte professionnelle et de la loi Hoguet. Séparer les deux sites, c'est séparer les rôles — et vous permettre de savoir à quel titre nous intervenons à chaque instant.
Êtes-vous rémunéré sur les biens que vous conseillez ?
Lorsqu'une transaction se conclut, oui : par les honoraires de transaction ou la commission du promoteur. C'est la raison pour laquelle le conseil et la vente sont clairement distingués, et pour laquelle notre mode de rémunération figure par écrit dans le document d'entrée en relation, avant toute démarche. Si notre analyse conclut qu'il ne faut pas acheter, nous le disons — c'est déjà arrivé.
Détenez-vous les fonds lors d'une transaction ?
Non, jamais. Notre carte professionnelle est délivrée sans maniement de fonds : les sommes transitent exclusivement par le notaire. Notre garantie financière de 110 000 € couvre cette activité auprès de Liberty Specialty Markets Europe.
Puis-je vous confier une recherche sans passer par vos programmes ?
Oui. C'est l'objet d'un mandat de recherche : nous cherchons, analysons et négocions pour votre compte, y compris sur des biens que nous ne commercialisons pas. Les honoraires et leur charge sont fixés dans le mandat, avant toute recherche.
Travaillez-vous en dehors de l'Île-de-France ?
Notre connaissance fine du marché porte sur les Yvelines et l'ouest parisien. Nous intervenons au-delà lorsque le dossier le justifie — un immeuble de rapport en province, un viager sur la côte — en nous appuyant sur les données de transactions réelles plutôt que sur une prétendue expertise locale que nous n'aurions pas.
Un bien en vue,
ou une opération à chiffrer ?
Envoyez l'annonce, le bail ou la proposition de financement. Nous regardons les chiffres avant de vous dire quoi que ce soit — et le premier rendez-vous est sans frais.
Le neuf et l’ancien, en direct sur Webcomimmo
Programmes neufs et biens anciens commercialisés par notre activité de transaction. Le financement et la fiscalité se préparent ici, avec nous.
Acheter sa résidence principale dans le neuf
AccessionCarrières-sur-Seine · 789ème Artdès 276 398 €
AccessionBezons · 95Les Jardins Albert 1erdès 226 000 €
AccessionMantes-la-Ville · 78Opalinedès 158 000 €
AccessionDrancy · 93Domaine Grimaudès 192 227 €
AccessionMeaux · 77Les Promenades de l’Ourcqdès 219 000 €
AccessionChatou · 78Le Patio des Artistes448 000 €
AccessionVilleneuve-la-Garenne · 92Évidence Maisonsdès 602 000 €
AccessionParis 17eVilla Pouchetdès 375 000 €Tous les programmes neufsVoir →Statut du bailleur privé : amortissement fiscal contre un engagement de location à loyer plafonné
JeanbrunMantes-la-Jolie · 78Jolie Seinedès 114 000 €
JeanbrunEcquevilly · 78Villa Hennequindès 139 000 €
JeanbrunJouy-le-Moutier · 95Le Clos des Rougeuxdès 149 000 €
JeanbrunMelun · 77Serenovadès 155 000 €
JeanbrunMeaux · 77Les Jardins de l’Ourcqdès 155 000 €
JeanbrunJuvisy-sur-Orge · 91Cour Renaissancedès 156 000 €Tous les programmes éligibles JeanbrunVoir →Logement locatif intermédiaire : TVA à 10 % contre des loyers et des ressources plafonnés
LLIMantes-la-Jolie · 78Jolie Seinedès 104 500 € TTC (TVA 10 %)LLIEcquevilly · 78Villa Hennequindès 127 400 € TTC (TVA 10 %)LLIJouy-le-Moutier · 95Le Clos des Rougeuxdès 136 583 € TTC (TVA 10 %)LLIMelun · 77Serenovadès 142 083 € TTC (TVA 10 %)
LLIOzoir-la-Ferrière · 77Les Terrasses du 105dès 147 583 € TTC (TVA 10 %)
LLILimeil-Brévannes · 94L’Orée du Squaredès 154 917 € TTC (TVA 10 %)Tous les programmes LLIVoir →Location meublée en résidence gérée ou en direct, neuf ou ancien
Biens anciens à vivre ou à louer, en Île-de-France
Programmes et biens commercialisés par Webcomimmo, activité de transaction immobilière d’Osis Conseil (carte professionnelle CPI 9201 2017 000 022 994, CCI de Versailles), rémunérée par le promoteur ou le vendeur ; cette rémunération relève de l’activité de transaction et est distincte du conseil en investissements financiers. Prix et disponibilités relevés sur webcomimmo.com le 27 octobre 2026, susceptibles d’évoluer. Biens anciens : prix honoraires inclus (FAI), détail des honoraires et de leur charge sur chaque fiche. Rendements bruts indicatifs, avant charges et fiscalité. Les dispositifs Jeanbrun, LLI, LMNP et la TVA réduite sont soumis à conditions — engagement de location, plafonds de loyers et de ressources, zonage — et ne doivent pas être le seul motif d’un investissement, qui comporte des risques : vacance locative, évolution des loyers et des prix, liquidité.